imgserver_(1)Prima di affrontare l’argomento sotto il profilo giuridico è doveroso premettere che trovarsi nella condizione di non poter più pagare le rate del mutuo della casa, spesso incolpevolmente (perdita posto di lavoro, motivi di salute, evento luttuoso, o altro), e conseguentemente dover subire una procedura esecutiva di espropriazione forzata della propria abitazione, costituisce un vero e proprio evento traumatico che va affrontato dal professionista con la massima delicatezza e umana comprensione.

Ciò doverosamente premesso, venendo al dunque, occorre precisare che il contratto di mutuo, e il conseguente atto di erogazione della somma, rogati da notaio, salvo rari casi, costituiscono di per sé titoli esecutivi (art. 474, comma 2, CPC): e pertanto, a fronte dell’inadempimento del debitore, la banca spiccherà, tramite il proprio legale, direttamente l’atto di precetto non solo per le rate scadute ma anche per tutto l’importo residuo del mutuo; oltre alle spese e agli interessi previsti dal contratto (effetto risolutivo dell’inadempimento).

La banca però, a norma dell’art. 40 del TUB, non potrà risolvere il contratto se il ritardo nel pagamento di una rata sia inferiore ai 30 giorni.

Se invece il ritardo è superiore ai 30 giorni, purché non superi i 180 giorni dalla scadenza della rata (limite massimo), potrà risolvere il contratto solo se il ritardo nel pagamento delle rate si sia verificato per almeno 7 volte, anche non consecutive.

Tuttavia se si tratta della prima casa, e il ritardo nel pagamento delle rate non è superiore a 90 giorni, il debitore (se il mutuo è cointestato vale anche per uno solo dei condebitori) che ha perso il lavoro per licenziamento (condizione estesa al 17/12/2020 dall’art. 54 del cd. Decreto Cura Italia anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che hanno avuto una contrazione dei ricavi superiore al 33% nel trimestre successivo al 21/02/2020 rispetto all’ultimo trimestre del 2019) può chiedere di accedere al cd. “Fondo Gasparrini” e ottenere la sospensione del pagamento delle rate di mutuo per non più di 2 volte e per un massimo complessivo non superiore a 18 mesi. In tal caso il Fondo pagherà alla banca il 50% degli interessi che matureranno nel periodo della sospensione.

Il debitore, lavoratore dipendente, può altresì accedere al suddetto Fondo e ottenere la sospensione delle rate di mutuo per i seguenti periodi:

  • 6 mesi, se la sospensione o riduzione dell’orario di lavoro ha una durata compresa tra il 30 giorni e i 150 giorni consecutivi lavorativi;
  • 12 mesi, se la durata è compresa tra i 151 e i 302 giorni lavorativi consecutivi;
  • 18 mesi, se la durata è superiore ai 303 giorni lavorativi consecutivi.

Per completezza di esposizione occorre dire che esiste anche un’altra forma di tutela della prima casa, attraverso la rinegoziazione del mutuo, introdotta dall’art. 41 bis del D.L. 124/2019 (cd. “Fondo salva case”) che però prevede una serie infinita di condizioni tale da renderlo, a giudizio dello scrivente, nella sua attuale formulazione, assai poco conveniente: e comunque, allo stato attuale, l’accesso al suddetto fondo è limitato ai soli casi in cui il pignoramento immobiliare sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

Pertanto fuori dai suddetti casi la migliore alternativa quando il debitore non è più in grado, e si è reso comunque inadempiente, nel pagamento delle rate di mutuo per l’acquisto della casa, pur nella crudele logica di dover perdere il proprio bene, che andrebbe comunque all’asta ad un prezzo vile, può ricorrere al cd. “saldo e stralcio” ottenendo, almeno, qualche vantaggio che vedremo più avanti.

Il saldo e stralcio consente di estinguere la procedura esecutiva attraverso la negoziazione al ribasso del debito sia nei confronti della banca che di altri eventuali creditori (purché di numero e crediti limitati), attraverso l’acquisto del bene da parte di un terzo (promissario acquirente) dell’immobile.

Gli attori principali del saldo e stralcio possono identificarsi nei seguenti soggetti: il debitore (colui che ha contratto l’obbligazione di pagamento), la banca (o comunque i creditori in genere), il promissario acquirente dell’immobile, talora l’agenzia immobiliare (che ha svolto l’opera di mediazione tra venditore e acquirente) e l’avvocato che dovrà interloquire e transare con tutti i creditori, nonché predisporre gli atti e i documenti necessari, anche nell’ambito dell’eventuale procedura esecutiva (che andrà estinta con la rinuncia agli atti da parte della banca), così da consentire al notaio di rogare l’atto di compravendita a favore del promissario acquirente (ed eventualmente del mutuo per l’acquisto dell’immobile oggetto del saldo e stralcio).

Ma quali sono i possibili vantaggi del saldo e stralcio per i vari attori del procedimento?

Per quale motivo la banca dovrebbe aderire al saldo e stralcio?

Perché tra le rilevanti spese di procedura, il valore sottostimato di perizia e l’alea dei ribassi d’asta alla banca conviene di più incassare in via anticipata una somma inferiore rispetto al proprio credito portando al passivo la differenza, anche a fronte dell’alternativa della cessione in massa, a prezzo ribassato, dei propri crediti deteriorati (cd.: NPL).

Quali i vantaggi per il promissario acquirente?

Il promissario acquirente ha la possibilità di fissare un prezzo massimo di acquisto dell’immobile senza dover affrontare l’alea delle aste dalle quali potrebbe non risultare aggiudicatario dell’immobile.

Prezzo che dovrà tenere conto del valore della perizia di stima dell’immobile e nel quale dovranno rientrare tutte le spese escluse, così come avviene per tutti gli atti di compravendita, quelle del notaio ed eventualmente dell’agenzia immobiliare che ha mediato l’acquisto.

Ed infine quali i vantaggi per il debitore?

In primis, il debitore con il saldo e stralcio si libera in via definitiva dell’obbligazione nei confronti della banca (o di altri creditori) che, all’esito dell’aggiudicazione all’asta ad un prezzo inferiore rispetto al credito totale, non potrà più “inseguire” il debitore con altri pignoramenti (per es. presso terzi del conto corrente, dello stipendio o di altri emolumenti) in quanto con il saldo e stralcio il creditore rinuncerà, oltre agli atti della procedura esecutiva, anche al sottostante (residuo) diritto di credito.

Altresì il debitore, dopo 36 mesi dal pagamento del debito con il saldo e stralcio sarà cancellato dalla lista dei cattivi pagatori presso il CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) con la possibilità per lo stesso di ricorrere ancora al credito (finanziamenti, prestiti, mutui ecc.) che altrimenti gli sarebbe preclusa.

Occorre anche aggiungere, quale ulteriore eventuale vantaggio per il debitore, che, a fronte di una liberatoria rilasciata dall’Istituto di Credito che ha aderito al saldo e stralcio, le banche e/o finanziarie in genere possano comunque discrezionalmente concedergli ulteriori linee di credito anche prima del decorso dei 36 mesi necessari per la cancellazione della posizione debitoria dal CRIF.
N.B: Si segnala che, ai sensi dell'art. 13, comma 14,  del D.L. 31 dicembre 2020 n. 183, è stata prorogata al 30 giugno 2021 la sospensione delle procedure esecutive immobiliari relative alla prima casa di abitazione. 

 

STUDIO LEGALE ASSOCIATO NICOLETTI - ZARO

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