CONTRATTUALISTICA:
L'assistenza
di un Avvocato in questo settore è
essenziale.
Innumerevoli
possono essere le insidie nel firmare contratti predisposti dalla controparte.
Altrettanto
deleteria può risultare la scrittura privata "fai da te" che vi esporrebbe ad
errori che potrebbero essere fatali.
E’
opportuno andare dall’Avvocato quando il contratto non è ancora stato sottoscritto!
Potrà
sembrare una banalità ma nel 90% dei casi
l’Avvocato si trova ad esaminare un contratto già firmato.
Un
contratto redatto male può essere fonte di innumerevoli equivoci dando origine a lunghe e
costose cause.
E’
pur vero che il compenso per l’attività stragiudiziale svolta dall’Avvocato
finalizzata alla stesura del contratto potrebbe sembrare elevato ma è del tutto irrisorio
rispetto alle conseguenze dannose che potrebbero derivare dalla sottoscrizione di un
contratto non sottoposto al preventivo vaglio di un esperto.
Insomma:
“chi è cagion del suo male pianga sé stesso”.
Un
consiglio per evitare incomprensioni e sorprese è quello di chiedere all’Avvocato un
“preventivo” per l’attività professionale che il medesimo dovrà svolgere
in relazione al caso concreto.
NOZIONI
GENERALI:
Qual è la
definizione di "contratto" data dalla legge?
L'art. 1321 c.c. definisce il contratto come
l'accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto
giuridico patrimoniale.
Sono
pertanto esclusi da tale nozione gli atti unilaterali (es. testamento) e tutti quegli atti
che non hanno contenuto integralmente patrimoniale (es. matrimonio).
L'art.
1325 c.c. indica quali requisiti essenziali del contratto:
l'accordo
delle parti;
la
causa (cioè la ragione socio-economica del contratto);
l'oggetto
(ovverosia il contenuto del contratto, che deve essere possibile, lecito, determinato o
determinabile [art. 1346 c.c.]);
la
forma, ma solo se richiesta dalla legge a pena di nullità.
Il
contratto ha "forza di legge" tra le parti che lo stipulano, cioè vincola i
contraenti all'esecuzione ciascuno della sua prestazione, predisponendo specifiche forme
di tutela in caso di inadempimento, ma non produce effetti nei confronti di terzi, se non
nei casi espressamente previsti dalla legge.
Quando avviene il
perfezionamento di un contratto?
La
regola generale è che il contratto si conclude nel momento in cui chi ha fatto la
proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (art. 1326 c.c.).
Spesso
però i contratti si concludono senza necessità di una formale accettazione, dando
semplicemente esecuzione ad un ordine ricevuto (anche verbale). In tal caso è comunque
onere dell'accettante di comunicare senza ritardo all'altra parte l'inizio dell'esecuzione
(art. 1327 c.c.).
Diverso
è il caso dei contratti cosiddetti "reali", che si perfezionano invece con la
consegna della cosa. Essi sono espressamente previsti dal codice civile e sono: il mutuo,
il comodato, il deposito e il pegno.
In quali casi un
contratto è nullo e in quali casi è invece annullabile?
La
nullità di un contratto determina il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti,
come se lo stesso non fosse mai venuto ad esistenza.
Il
contratto è nullo:
quando
è contrario a norme imperative;
quando
difetta di uno dei requisiti indicati dall’articolo 1325 c.c., cioè 1)
l’accordo delle parti, 2) la causa, 3) l’oggetto, 4) la forma, se prescritta
sotto pena di nullità;
quando
la causa è illecita o quando lo sono i motivi, se le parti si sono determinate a
concludere il contratto esclusivamente per un motivo illecito comune ad entrambe (art.
1345 c.c.);
quando
l’oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile
(art. 1346 c.c.);
in
tutti gli altri casi previsti dalla legge (es. nel caso di contratti che trasferiscono la
proprietà di beni immobili, è prescritta la forma scritta a pena di nullità (art. 1350
c.c.), o ancora, l'art. 17 della L. 382/78 sancisce la nullità di ogni pattuizione
diretta a limitare la durata legale di un contratto).
La
nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità
dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza
quella parte del suo contenuto (art. 1419 c.c.). Ma la nullità di singole clausole non
importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da
norme imperative.
Salvo
diverse disposizioni di legge, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha
interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice (art. 1421 c.c.).
L’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli
effetti dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (1422 c.c.).
Il
contratto nullo non può inoltre essere convalidato, salvo che la legge non disponga
diversamente (art. 1423 c.c.). Può invece produrre gli effetti di un contratto diverso,
del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo
perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero concordemente voluto se
avessero conosciuto la nullità (cosiddetta conversione del contratto nullo, art. 1424
c.c.).
L'annullabilità
è invece un'anomalia di minore gravità rispetto alla nullità. Il contratto annullabile
produce tutti gli effetti di un contratto valido, ma questi possono venire meno se viene
fatta valere con successo l'azione di annullamento.
Casi
di annullabilità:
Il
contratto è annullabile se una delle parti era legalmente incapace di contrattare (ad es.
perché minorenne o perché al momento in cui gli atti sono stati compiuti era, anche
transitoriamente, incapace di intendere o di volere, art. 1425 c.c.).
Il
contratto è annullabile se il consenso fu dato per errore quando questo è essenziale ed
è riconoscibile dall’altro contraente (art. 1428 c.c.).
Il
contratto è annullabile se il consenso fu estorto con violenza, anche se esercitata da un
terzo (art. 1434 c.c.).
Il
contratto è annullabile se il consenso fu carpito con dolo, quando i raggiri usati da uno
dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe prestato
il suo consenso (art. 1439 c.c.).
L’annullamento
del contratto può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla
legge. Solo l’incapacità del condannato in istato di interdizione legale può essere
fatta valere da chiunque vi ha interesse.
L’azione
di annullamento si prescrive in cinque anni. Quando l’annullabilità dipende da vizio
del consenso o da incapacità legale, il termine decorre dal giorno in cui è cessata la
violenza, è stato scoperto l’errore o il dolo, è cessato lo stato
d’interdizione o d’inabilitazione, ovvero il minore ha raggiunto la maggiore
età. Negli altri casi il termine decorre dal giorno della conclusione del contratto (art.
1442 c.c.).
Il contratto annullabile può essere convalidato dal contraente al quale spetta l’azione di annullamento, mediante un atto che contenga la menzione del contratto e del motivo di annullabilità, e la dichiarazione che s’intende convalidarlo (art. 1444 c.c.). Il contratto è pure convalidato, se il contraente al quale spettava l’azione di annullamento vi ha dato volontariamente esecuzione conoscendo il motivo di annullabilità. L’annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento (art. 1445 c.c.).
Si può cedere un
contratto?
Si
può avere la cessione di un contratto quando una parte (il cedente) di un contratto
originario - purché a prestazioni corrispettive, da ambo le parti non ancora eseguito -
stipula con un terzo (il cessionario) un nuovo contratto (di cessione), con il quale
cedente e cessionario si accordano per trasferire al cessionario il contratto originario o
meglio tutti i rapporti attivi e passivi, derivanti da esso. La regola generale vuole che
il contraente ceduto esprima il suo consenso, anche in via preventiva (art.1407 c.c.).
Il
contraente cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto, salvo
che questo non abbia espresso volontà contraria (art. 1408 c.c.). Se una delle
prestazioni è già stata eseguita si potrà invece ricorrere alla cessione del solo
credito, con le forme previste per questo istituto.
Qual è la
disciplina per i contratti conclusi dai consumatori fuori dai locali commerciali e per i
contratti conclusi "a distanza"?
Il
D.Lgs. 15.1.1992, n. 50, dando attuazione ad una direttiva comunitaria, ha introdotto una
disciplina a tutela dei consumatori che abbiano stipulato un contratto in locali diversi
da quelli ove l'operatore commerciale svolge abitualmente la sua attività (intendendosi
per consumatore la persona fisica che abbia concluso un contratto estraneo alla propria
attività professionale).
La
tutela del consumatore si sostanzia nell'attribuzione a suo favore di un diritto di
recesso da esercitarsi nel termine di 7 giorni dalla data di stipula del contratto o dal
momento successivo del ricevimento della merce. Questo diritto di recesso è
irrinunciabile ed è nulla ogni pattuizione in senso contrario.
È
obbligo del venditore consegnare la merce o il servizio entro 30 giorni dalla stipula del
contratto. è inoltre obbligo del venditore informare adeguatamente il consumatore in
ordine al diritto di recesso, in mancanza il termine per recedere diventa di 60 giorni.
Il
recesso deve essere comunicato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, o
anche tramite telegramma o fax, purché sempre confermati da lettera raccomandata.
Ancora a vantaggio del consumatore è stabilito che il Foro competente per le controversie
civili è inderogabilmente quello del Giudice del luogo di residenza o di domicilio del
consumatore.
Per
i contratti conclusi invece "a distanza" (nei quali rientrano anche quelli
conclusi via Internet) la normativa (D.lgs. 22.5.1999, n. 185)
è ancora più favorevole al consumatore, prevedendo che il diritto di recesso possa
esercitarsi entro 10 giorni, e che, in caso di mancata o imprecisa informazione, esso di
estenda addirittura a 3 mesi dal ricevimento della merce o del servizio.
Le clausole
vessatorie e qual è la disciplina che le riguarda?
Capita
assai spesso che le condizioni generali di un contratto siano predisposte da uno solo dei
contraenti, generalmente quello economicamente più forte, e che siano magari contenute in
appositi formulari già redatti, che l'altra parte si limita a sottoscrivere.
I casi più frequenti sono i cosiddetti contratti per adesione,
quali quelli che si stipulano con banche, assicurazioni o società di telecomunicazioni,
nei quali l'imprenditore offre i propri servizi a condizioni predeterminate e il
consumatore si limita semplicemente ad aderire con la sua sottoscrizione.
La
disciplina sulle condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti
stabilisce che tali condizioni sono efficaci nei confronti dell’altro, solo se al
momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto
conoscerle usando l’ordinaria diligenza (art. 1341 c.c.). In ogni caso, le clausole
vessatorie non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto.
Si
definiscono vessatorie, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha
predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di
sospenderne l’esecuzione, oppure sanciscono a carico dell’altro contraente
decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà
contrattuale nei rapporti coi terzi, proroghe o rinnovazioni tacite del contratto,
clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.
Nel
caso in cui ci si riferisce a un contratto stipulato tra professionista e consumatore
(art. 1469-bis e ss. c.c.) che ha per oggetto la cessione di beni o la prestazione di
servizi, si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a
carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti
dal contratto.
Si
presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per
effetto di:
escludere
o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del
consumatore, risultante da un fatto o da un’omissione del professionista;
escludere
o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di
un’altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto
da parte del professionista;
escludere
o limitare l’opponibilità da parte del consumatore della compensazione di un debito
nei confronti del professionista con un credito vantato nei confronti di
quest’ultimo;
prevedere
un impegno definitivo del consumatore mentre l’esecuzione della prestazione del
professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente
dalla sua volontà;
consentire
al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se
quest’ultimo non conclude il contratto o ne recede, senza prevedere il diritto del
consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è
quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere;
imporre
al consumatore, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il
pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo
equivalente d’importo manifestamente eccessivo;
riconoscere
al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto,
nonché consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata
dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia
il professionista a recedere dal contratto;
consentire
al professionista di recedere da contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole
preavviso, tranne nel caso di giusta causa;
stabilire
un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare
la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione;
prevedere
l’estensione dell’adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la
possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto;
consentire
al professionista di modificare unilateralmente le clausole del contratto, ovvero le
caratteristiche del prodotto o del servizio da fornire, senza un giustificato motivo
indicato nel contratto stesso;
stabilire
che il prezzo dei beni o dei servizi sia determinato al momento della consegna o della
prestazione;
consentire
al professionista di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore
possa recedere se il prezzo finale è eccessivamente elevato rispetto a quello
originariamente convenuto;
riservare
al professionista il potere di accertare la conformità del bene venduto o del servizio
prestato a quello previsto nel contratto o conferirgli il diritto esclusivo
d’interpretare una clausola qualsiasi del contratto;
limitare
la responsabilità del professionista rispetto alle obbligazioni derivanti dai contratti
stipulati in suo nome dai mandatari o subordinare l’adempimento delle suddette
obbligazioni al rispetto di particolari formalità;
limitare
o escludere l’opponibilità dell’eccezione d’inadempimento da parte del
consumatore;
consentire
al professionista di sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, anche
nel caso di preventivo consenso del consumatore, qualora risulti diminuita la tutela dei
diritti di quest’ultimo;
sancire
a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni,
deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria, limitazioni all’allegazione
di prove, inversioni o modificazioni dell’onere della prova, restrizioni alla
libertà contrattuale nei rapporti con i terzi;
stabilire
come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza
o domicilio elettivo del consumatore;
prevedere
l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo come subordinati ad una
condizione sospensiva dipendente dalla mera volontà del professionista a fronte di
un’obbligazione immediatamente efficace del consumatore.
La
vessatorietà di una clausola è valutata tenendo conto della natura del bene o del
servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento
della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro
collegato o da cui dipende.
In
caso di dubbio sul senso di una clausola, prevale l’interpretazione più favorevole
al consumatore.
Le
clausole considerate vessatorie sono inefficaci, mentre il contratto rimane efficace per
il resto.
Sono
comunque sempre inefficaci le clausole che, sebbene oggetto di trattativa, abbiano per
oggetto o per effetto di:
escludere
o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del
consumatore, risultante da un fatto o da un’omissione del professionista;
escludere
o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista o di un’altra
parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del
professionista;
prevedere
l’adesione del consumatore come estesa a clausole che non ha avuto, di fatto, la
possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto.
L’inefficacia
opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio dal
giudice.
È
inefficace ogni clausola contrattuale che, prevedendo l’applicabilità al contratto
di una legislazione di un Paese extracomunitario, abbia l’effetto di privare il
consumatore della protezione assicurata dal presente capo, laddove il contratto presenti
un collegamento più stretto con il territorio di uno Stato membro dell’Unione
europea.
Cos'è un contratto
per adesione?
Nel
contratto per adesione, le condizioni sono stabilite a priori da una delle parti (in
genere imprenditore o società), e vengono proposte ad una generalità di possibili
contraenti. La parte che aderisce si limita a manifestare il proprio consenso, in genere
attraverso la sottoscrizione di un modulo o formulario già predisposto. Frequenti sono i
contratti per adesione nei servizi bancari, assicurativi, telefonici o di fornitura in
generale (luce, acqua, gas).
Nei
contratti per adesione non sussiste, in genere, alcuna trattativa, anche se questa non è
esclusa dalla legge. Le clausole aggiunte, in tal caso, prevalgono su quelle generali
(art. 1469-ter c.c.). Le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in
moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti s’interpretano, nel dubbio, a
favore dell’altro (art. 1370 c.c.).
Cos'è l'offerta al
pubblico?
Si
parla di offerta al pubblico, quando una parte (in genere imprenditore) offre ad una
collettività indeterminata la stipula di un contratto (frequentemente di vendita). Il
caso più tipico è l'esposizione di merce in vetrina col relativo prezzo. L'offerta al
pubblico, quando contiene gli estremi essenziali del contratto alla cui conclusione è
diretta, vale come proposta, salvo che risulti diversamente dalle circostanze o dagli usi
(art. 1336 c.c.), ed è pertanto sufficiente che l'altra parte aderisca perché si
concluda il contratto, senza più possibilità per l'offerente di modificare le
condizioni.
L'offerente potrà invece modificare o revocare l'offerta, prima dell'adesione, purché ciò avvenga nella stessa forma utilizzata per la prima offerta, o in una forma equipollente (ad esempio esponendo un diverso cartellino per il prezzo), essendo così efficace anche nei confronti di chi non ha avuto notizia della modifica o della revoca
Quali garanzie si
possono inserire in un contratto per avere più probabilità che venga adempiuto?
Al
fine di garantirne l'adempimento, o permettere un più facile risarcimento in caso di
danno, la legge predispone vari strumenti.
Innanzi
tutto può prevedersi una caparra con funzione
penitenziale o confirmatoria, oppure una clausola penale (con funzione di
determinazione anticipata del valore del danno in caso di inadempimento).
Possono
poi sempre prevedersi delle specifiche garanzie, tanto di natura reale (cioè riferite a
beni mobili o immobili) oppure di natura personale (che fanno invece riferimento al
patrimonio personale di un soggetto terzo).
Come
garanzie reali la legge prevede il pegno (che si costituisce su beni mobili che passano in
possesso del creditore) e l'ipoteca (che si costituisce invece su beni immobili o su altri
diritti immobiliari, senza spostamento del possesso). Pegno e ipoteca possono anche essere
concessi da un terzo.
A
titolo di garanzia personale possono invece prevedersi, tra le altre, la fidejussione, o la
fidejussione omnibus, oppure la garanzia a prima richiesta.
Qual è la
differenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria?
La
caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica
consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a
conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende
inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se
inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e
richiedere il doppio di quanto versato.
Si
tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere
per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta
il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di
recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e
l'altra parte non potrà chiedere altro.
Qual è la
differenza tra risoluzione e rescissione del contratto?
La
rescissione del contratto può chiedersi per anomalie verificatesi al momento della
conclusione a) perché concluso in stato di pericolo, oppure b) per lesione.
Per
esperire l'azione di rescissione per contratto concluso in stato di pericolo devono
sussistere due condizioni:
lo
stato di pericolo in cui versava uno dei contraenti o altra persona, al momento della
stipula, e l'iniquità delle condizioni a cui il contraente ha dovuto soggiacere.
Per
avere invece rescissione per lesione devono sussistere:
una
forte sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, tale che il valore
di una prestazione sia almeno la metà dell'altra, e
l'approfittamento
dello stato di bisogno in cui versava la parte danneggiata.
La
risoluzione del contratto si ha invece per motivi che sopravvengono alla conclusione del
contratto.
Tali
ipotesi sono:
la
risoluzione di diritto, nei casi cioè previsti dalla legge;
la risoluzione per inadempimento
di una delle parti;
la risoluzione per
impossibilità sopravvenuta;
la risoluzione per eccessiva
onerosità.
La
risoluzione di diritto si può invocare
in
caso il contratto contenga una "clausola risolutiva espressa", cioè quando i
contraenti convengono espressamente che il contratto si risolva nel caso che una
determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite (art. 1456
c.c.);
in
caso sia previsto un termine essenziale per adempiere e questo scada senza che la
prestazione sia stata adempiuta (art. 1457 c.c.);
in
caso la parte non inadempiente richieda l'adempimento mediante diffida ad adempiere
(art. 1454 c.c.).
Quando si ha la
risoluzione per inadempimento?
Nei
contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue
obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione
del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (art. 1453 c.c.).
La
risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere
l’adempimento, ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata
domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più eseguire la
propria prestazione.
Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa
importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.
Alla
parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo
termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto
s’intenderà senz’altro risolto (art. 1454 c.c.). In questo caso il
termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti
o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine
minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto
di diritto.
Cosa sono
l'eccezione di inadempimento e la clausola solve et repete?
L'eccezione
di inadempimento è la facoltà concessa a ciascuno dei contraenti di rifiutarsi di
adempiere l'obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere
contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano
stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto (art. 1460 c.c.).
È
definita solve et repete (art. 1462 c.c.) la clausola con cui si stabilisce che una delle
parti non può opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta
(ponendo quindi un limite all'eccezione d'inadempimento). La clausola solve et repete non
ha effetto per le eccezioni di nullità, di
annullabilità e di rescissione del contratto.
Si
può recedere da un contratto se mutano le condizione patrimoniali di uno dei contraenti?
Ciascun
contraente può sospendere l’esecuzione della prestazione da lui dovuta, se le
condizioni patrimoniali dell’altro sono divenute tali da porre in evidente pericolo
il conseguimento della controprestazione (art. 1461 c.c.).
Si
può risolvere un contratto se la prestazione diventa impossibile?
La
legge distingue la disciplina della risoluzione per impossibilità, a seconda della natura
dell'impossibilità:
se
si tratta di impossibilità totale (art. 1463 c.c.), la parte liberata per la sopravvenuta
impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve
restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione
dell’indebito;
se
la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte
ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche
recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento
parziale (art. 1464 c.c.).
C'è
però un'eccezione per quanto riguarda i contratti con effetti traslativi o costitutivi
(art. 1465 c.c., es. i contratti di vendita). Nei contratti che trasferiscono la
proprietà di una cosa determinata ovvero costituiscono o trasferiscono diritti reali,
infatti, il perimento della cosa per una causa non imputabile all’alienante non
libera l’acquirente dall’obbligo di eseguire la controprestazione, ancorché la
cosa non gli sia stata consegnata. La stessa disposizione si applica nel caso in cui
l’effetto traslativo o costitutivo sia differito fino allo scadere di un termine.
Si può risolvere un
contratto se la prestazione diviene eccessivamente onerosa per una delle parti?
La
risoluzione per eccessiva onerosità (art. 1467 c.c.) può chiedersi per i contratti a
esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se l'eccessiva
onerosità si è verificata per avvenimenti straordinari e imprevedibili.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Il contratto
preliminare (o compromesso)
Il
contratto preliminare (anche detto, impropriamente, compromesso) è l'accordo con il quale
le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo.
Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene,
ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si vogliono
verificare la persistenza dell'interesse alla transazione, la sussistenza di determinati
vizi, o perché ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche). Il
preliminare deve contenere già in sè gli elementi essenziali del successivo contratto
definitivo.
Ove
una delle due parti si rifiuti di stipulare il successivo contratto definitivo, l'altra
parte potrà ottenere una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti del
contratto preliminare.
La
legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prescritta per il contratto
definitivo (art. 1351 c.c.), pertanto se si vuole vendere un immobile, il relativo
compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.
La
legge 28.2.1997, n. 30, ha introdotto la possibilità della trascrizione presso la
Conservatoria dei registri immobiliari del contratto preliminare che ha ad oggetto:
la
promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;
la
costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;
la
costituzione di comunione su beni immobili;
la
costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.
Ciò
a condizione che il preliminare risulti da atto pubblico o da scrittura privata con
sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione è resa possibile
anche per gli atti soggetti a condizione e per quelli relativi ad edifici da costruire o
in corso di costruzione.
Gli
effetti cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta
tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni,
non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo. La trascrizione è cancellabile
nel caso di comune accordo delle parti o se stabilito giudizialmente con sentenza passata
in giudicato.
L'opzione
Con
il contratto di opzione (art. 1331 c.c.) le parti convengono che una di esse rimanga
vincolata alla propria proposta e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la
dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile. In sostanza una delle
parti si vincola a tenere ferma la propria proposta per un determinato periodo di tempo,
mentre l'altra parte è libera di decidere, entro lo stesso periodo, se accettare o meno.
In caso di accettazione, il contratto si conclude.
L'opzione,
oltre che un accordo a se stante, è spesso inserita quale clausola all'interno di un
contratto.
La prelazione
La
prelazione è il contratto col quale una parte attribuisce all'altra il diritto ad essere
preferito ad altre parti, in genere a parità di condizioni, nel caso in cui ci si
determini a stipulare un determinato contratto.
Ad
esempio, Tizio stipula un contratto di prelazione con Caio obbligandosi, nel caso decida
di vendere un immobile di sua proprietà, a cedere il bene a Caio, pur in presenza di
altre offerte, e con lo sconto del 10% sulla più alta tra le offerte stesse.
Nulla
impone al soggetto che si obbliga di addivenire necessariamente alla stipula del
successivo contratto, ma ove dovesse decidersi, dovrà preferire quale contraente il
soggetto con il diritto di prelazione.
In
caso di inadempimento del patto di prelazione, il soggetto obbligato sarà tenuto al
risarcimento dei danni.
Spesso,
come nel caso dell'opzione, l'accordo di prelazione viene inserito quale clausola
all'interno di un diverso contratto.
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